Р’РѕРЅ РёР· РњРѕСЃРєРІС‹

С каждым годом земли, пригодной для жилой и коммерческой застройки, в Москве остается все меньше. Поэтому на уровне правительства города разрабатываются программы вывода промзон и складов из столицы в Подмосковье. Все это в перспективе приведет к полному уходу из Москвы крупных логистических операторов. Но эксперты категоричны: никакая программа по выводу промзон или постановления правительства не приведут к полному исчезновению складских помещений в столице.

Склад в законе

Процесс миграции складов в сторону области идет естественным путем за счет того, что современные складские площади проектируются в основном за пределами МКАД. Но способствуют этому и власти. Не так давно правительство Москвы ограничило въезд большегрузного транспорта в пределы МКАД в дневное время, что привело к некоторому снижению спроса на склады в черте города. Еще раньше, в конце 90-х, правительством были приняты два нормативных акта, направленные на сокращение количества складов в Москве. В 1997 году вышло №222-РП "Об утверждении Положения о работе таможенных складов и складов временного хранения в Москве", в 1998 году - №122-ПП "О дополнительных мерах по упорядочению деятельности коммерческих (товарных) складов и ограничению движения большегрузного автотранспорта в Москве". Последнее предписывало "значительное сокращение числа действующих товарных складов в центральной части города и жилых массивах", а также "создание крупных таможенных грузоперерабатывающих терминалов с полным технологическим циклом преимущественно в зоне Московской кольцевой автомобильной дороги с дальнейшей доставкой грузов в город малотоннажным автотранспортом". Однако "вопреки расхожему мнению, выводить планируется не все промзоны, а лишь определенные виды производств и в определенных районах", напоминает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. Поэтому даже в случае выполнения данных программ нельзя говорить, что складов в Москве не останется. "Складам в Москве быть", - заявил он. С ним согласен и управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян : "Устойчивый рост спроса на склады в пределах Москвы уже есть, а вот качественного предложения складов международного стандарта на сегодняшний день здесь почти нет, и нарастает оно очень вяло, в основном за счет реконструкции имеющихся зданий".

Есть еще порох

Собственники участков продолжают строить и реконструировать склады в Москве, несмотря на уверенность ряда участников рынка в том, что это невыгодно и экономически неоправданно. �з-за дороговизны столичной земли склады здесь строят в основном те, кто владеет участками давно. Покупают участки и строят заново (для себя) только крупные дистрибьюторские компании, которые зарабатывают не на квадратных метрах. �сключением из этого правила можно назвать девелоперскую компанию "Кулон", имеющую успешный опыт реализации проектов в черте Москвы - склады на улицах Дорожная и 8 Марта. Начальник отдела маркетинга этой компании Елена Веселова говорит: "Наш опыт строительства высококлассных складов в Москве показывает, что это достаточно выгодный бизнес".

Кроме складов "Кулона", есть и другие проекты в черте города. Так, н а Алтуфьевском шоссе компания AIG Lincoln возводит современный складской комплекс класса А площадью 80 000 кв. м, а в районе Курьяново склад площадью 26 000 кв. м строит ГК "Царицыно", рассказали в компании Blackwood . Создание складов в городе будет продолжаться, уверяют девелоперы . Как сообщила Веселова, "Кулон" планирует и дальше строить склады в пределах Москвы. Новых участков у компании пока нет, но, по словам Веселовой, "мы их сейчас ищем и надеемся, что найдем".

Впрочем, бума строительства складов в столице не ожидается точно. "В целом на территории Москвы предложение не будет сильно увеличиваться, - говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood . - По нашим прогнозам, новые объекты будут строиться крайне редко, скорее будут реконструированы существующие складские и производственные помещения". Согласен с таким мнением и Рубен Алчуджян, отмечая, что склады в Москве появляются в результате реконструкции имеющихся помещений. "Новые склады в Москве начнут строить лишь тогда, - говорит он, - когда будут исчерпаны все остальные возможности: строительство жилья, бизнес- и торговых центров".

Москва - для маленьких

Склады в Москве не пропадут, хотя предложение их со временем будет сокращаться. Арендаторам, прежде чем принимать решение об аренде склада в столице, следует несколько раз подумать, нужен ли он им. Сейчас склад в Москве интересен лишь мелким компаниям, которые не нуждаются в больших площадях, но в то же время для них принципиально важно нахождение в черте города, чтобы быть поближе к своим клиентам. "Склад в Москве необходим компаниям, весь бизнес которых завязан на доставке товаров конечным потребителям мелкими партиями", - говорит коммерческий директор "РосЕвроДевелопмент" Андрей Подгорный. То есть если на ваш склад приходит одна фура в неделю, а потом товар развозится по Москве на легковых автомобилях, тогда, возможно, нахождение в черте города и удобно. Но если ваш товарооборот предполагает прибытие и уход десятков фур в день, то о складе в Москве даже думать забудьте. Среди компаний, которым позарез необходим склад в Москве, могут быть различные �нтернет-магазины, службы доставки по городу, хранилища и т.д. Ведь если клиент заказал бутылку вина в �нтернет-магазине, то он ждет ее как можно быстрее. Не получив заказ в срок, он в следующий раз обратится в другой магазин.

Крупным логистическим операторам, которым необходимы большие высококлассные помещения, снимать склад в Москве не нужно и даже категорически нельзя. По словам опрошенных экспертов, городские склады в основном низкокачественные, потому что к ним предъявляются совершенно другие требования. � сравнивать их с проектами в Подмосковье некорректно. "Это два совершенно разных продукта, у них разная клиентская направленность, - говорит Алчуджян. - Поэтому сравнение здесь неуместно. Ведь никто не сравнивает, например, представительский офис юридической компании в центре Москвы и бэк-офис компьютерной компании, находящийся в спальном районе". "Крупные серьезные арендаторы понимают, что значительно лучше переехать сразу в область в хороший склад, чем отдавать сумасшедшие деньги за низкокачественное помещение в пределах Москвы", - согласен Новиков.

Арендные ставки на столичные склады явно выше подмосковных, а размеры таких помещений зачастую оставляют желать лучшего. По оценкам экспертов, стоимость качественных складов в черте города - около $170-180, а цена эксклюзивных проектов, сдаваемых мелкой нарезкой, зашкаливает за $200 при том, что средняя цена по области - $120-130 за кв. м в год. Есть в столице помещения и по $80-100, но об их уровне лучше вообще не говорить: в основном это ангары и прочие пережитки советской эпохи. Премия за нахождение в черте города, как правило, составляет 10-15%. Вопрос: зачем платить больше? Таким образом, вектор развития складского рынка явно направлен в сторону Подмосковья, за исключением единичных и небольших складов, которые все равно останутся в Москве ввиду того, что спрос со стороны специфического круга арендаторов на них есть.

 Р�сточник  Building Commercial